Un nou studiu elaborat pentru Umweltbundesamt (Agenția Federală de Mediu a Germaniei) analizează una dintre cele mai dificile dileme ale politicilor de dezvoltare durabilă: cum poate fi redus consumul de terenuri pentru construcții și infrastructură fără a genera efecte sociale și economice nedorite. Raportul examinează implicațiile sociale și urbanistice ale introducerii unor cote sau limite stricte pentru ocuparea de noi suprafețe de teren, în contextul obiectivelor Germaniei de reducere a consumului de teren la mai puțin de 30 de hectare pe zi până în 2030 și atingerea unui nivel net zero până în 2050.
Studiul pornește de la o realitate bine cunoscută în Europa: extinderea continuă a zonelor construite consumă terenuri agricole, fragmentează ecosistemele și generează costuri ridicate pentru infrastructură și servicii publice. În același timp, limitarea disponibilității terenurilor pentru dezvoltare poate amplifica presiunile deja existente pe piețele imobiliare și poate accentua problemele de acces la locuire.
Pentru a înțelege aceste efecte, cercetătorii au analizat 16 regiuni de planificare din Germania și au selectat ulterior zece studii de caz reprezentative, acoperind atât regiuni metropolitane aflate sub presiune demografică puternică, cât și zone rurale sau aflate în declin demografic. Analiza a inclus date privind evoluția populației, dezvoltarea locuințelor, prețurile terenurilor și ale locuințelor, densitatea urbană și instrumentele de planificare teritorială utilizate la nivel regional și local.
Una dintre concluziile centrale ale raportului este că limitarea disponibilității terenurilor construibile nu produce efecte uniforme. Impactul depinde de structura economică și demografică a fiecărei regiuni, de funcționarea pieței imobiliare și de capacitatea administrațiilor locale de a gestiona dezvoltarea urbană. În regiunile cu cerere ridicată pentru locuințe, restrângerea ofertei de teren poate accelera creșterea prețurilor și poate accentua deficitul de locuințe accesibile. În schimb, în zonele cu populație stagnantă sau în scădere, efectele sunt mult mai reduse.
Autorii avertizează că primele semne ale unei astfel de restricții apar aproape întotdeauna în piață sub forma creșterii chiriilor și a prețurilor imobiliare. Pe măsură ce oferta de terenuri și locuințe noi devine insuficientă, accesul la proprietate se reduce, iar gospodăriile sunt împinse către localități mai îndepărtate, unde terenurile sunt mai ieftine. Acest fenomen poate transfera presiunea imobiliară din marile orașe către suburbii și zone rurale, determinând o creștere a prețurilor și în aceste teritorii.
Raportul evidențiază și o serie de efecte sociale mai subtile. Costurile ridicate ale locuirii reduc mobilitatea rezidențială și favorizează apariția unor blocaje pe piață. Persoanele vârstnice rămân adesea în locuințe prea mari pentru nevoile lor, în timp ce familiile tinere întâmpină dificultăți în găsirea unor spații adecvate. Acest fenomen, descris de autori prin efecte de tip „lock-in” și „remanence”, contribuie la utilizarea ineficientă a fondului locativ existent.
Din perspectivă urbanistică, reducerea disponibilității terenurilor poate genera atât beneficii, cât și provocări. Principalul avantaj constă în stimularea dezvoltării urbane compacte. Administrațiile locale sunt împinse să valorifice mai eficient terenurile deja construite, să recupereze foste zone industriale, să ocupe terenurile libere din interiorul localităților și să promoveze proiecte de regenerare urbană. Astfel, presiunea asupra terenurilor agricole și naturale poate fi redusă considerabil.
Totuși, densificarea urbană aduce și dificultăți importante. Creșterea densității poate genera conflicte privind spațiile verzi, locurile de parcare, mobilitatea și calitatea vieții. De asemenea, există riscul ca dezvoltarea accelerată să întâmpine opoziția comunităților locale, în special în localitățile mai mici, unde construcția de blocuri și proiecte rezidențiale de densitate ridicată este adesea privită cu reticență.
Un rezultat interesant al cercetării este că simpla introducere a unor limite cantitative pentru extinderea urbană nu garantează automat utilizarea mai eficientă a terenului. În multe dintre regiunile analizate nu a fost identificată o corelație clară între existența unor mecanisme stricte de control și creșterea densității urbane. Acest lucru sugerează că succesul politicilor de economisire a terenurilor depinde mai mult de calitatea guvernanței și de instrumentele complementare decât de existența unor cote în sine.
Pornind de la aceste constatări, raportul recomandă un set amplu de măsuri complementare. Printre acestea se numără consolidarea dezvoltării în interiorul localităților existente, facilitarea utilizării terenurilor nevalorificate, extinderea drepturilor de preempțiune ale autorităților locale, promovarea construcțiilor cu densitate mai mare în zone bine conectate la infrastructură și dezvoltarea locuințelor sociale. De asemenea, autorii subliniază necesitatea unor intervenții directe pe piața locuințelor pentru a evita ca limitarea consumului de teren să se transforme într-un factor suplimentar de excludere socială.
Mesajul esențial al studiului este că obiectivele de protecție a terenurilor și cele privind accesul la locuire nu trebuie privite ca fiind incompatibile. Reducerea consumului de teren este considerată indispensabilă pentru atingerea obiectivelor de sustenabilitate și protecție a mediului, însă succesul acestei tranziții depinde de capacitatea autorităților de a combina politicile de limitare a extinderii urbane cu măsuri active de dezvoltare a fondului locativ, regenerare urbană și protecție socială. În absența acestor măsuri, economisirea terenurilor riscă să genereze costuri sociale semnificative, în special pentru gospodăriile cu venituri reduse și pentru generațiile tinere care încearcă să intre pe piața locuințelor.
Pentru România, concluziile raportului sunt deosebit de relevante în contextul dezbaterilor privind consumul accelerat de terenuri agricole din jurul marilor orașe, extinderea suburbană necontrolată și necesitatea alinierii politicilor de dezvoltare urbană la obiectivele europene privind utilizarea durabilă a terenurilor. Studiul german sugerează că viitoarele politici europene vor pune un accent tot mai mare pe densificare, regenerare urbană și reutilizarea terenurilor deja ocupate, în detrimentul expansiunii continue către zonele verzi și agricole.